業務案内
立退料評価
〇立退料について
建物の老朽化、地価高騰、世代交代などにより、このところ立ち退き案件が増えております。立退料の全体像としては以下の通りです。
1. 不動産の経済価値としての借家権価格（借家人補償）
2. 不動産の経済価値以外の要素として「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（用体連基準という）により以下のような項目が制定されており
➀営業補償 ②工作物補償 ③動産移転料 ④移転雑費
1 と 2 の合計が公共用地の補償はもちろん不随意の立退きの場面においても、裁判所等においても広く活用されている。
最近当社で鑑定評価した都心部の高度商業地店舗（事務所）の案件では、代替の募集店舗（事務所）物件は殆どが定期借家契約となっており、当該依頼人は代替の定期借家契約では従来の普通借家契約とは異なり将来の立ち退きや賃料などにおいて不利益が多くなるのではと、とても不安なご様子でした。
また、同様な事例として都区内のス－パ－の鑑定評価も行いました。
1 の借家権価格の求め方は以下の通りです。
イ. 借家権の取引慣行がある場合
比準価格を標準とし自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除した価格（控除方式）と更に借家権割合が求められる場合には借家権割合により求めた価格（割合方式）を比較考量して借家権価格を求める。
ロ. 借家権の取引慣行がない場合
移転を余儀なくされることにより、現在の家賃及び一時金と標準的な移転先の家賃及び一時金の差額ならびに家賃差額に応じた補償期間を査定し算出するものであり、家賃差額にかかわる補償額に一時金の補償額を加算して借家権価格を求める（差額方式）と 借家人が建物を明け渡すことにより、貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地に復帰することに伴う増分価値に着目した価格（控除方式）を関連付けて借家権価格を求める。
借家権価格の決定に当たっては将来における賃料の改定の実現性とその程度、契約締結の経緯、経過した借家期間、残存期間、建物の残存耐用年数、定期建物賃貸借か否かの別等を総合的に勘案し決定します。
継続賃料評価
借地権の地代や借家の家賃は、期間の経過に伴い近隣相場を乖離することとなり更新時に改定される際には、適正な地代、家賃を把握する必要がありますので、その際に指標として頂けるように鑑定評価をお勧めしております。
継続中の建物及びその敷地の実際支払賃料を改定する場合の求め方には以下のような方式がある。
イ. 差額配分法
差額配分法は、対象不動産の適正な実質賃料と実際実質賃料との差額部分について、契約内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案し、差額部分のうち貸主に帰属する部分を適切に判定した額を実際実質賃料に加減して求める手法である（差額配分法）。
ロ. 利回り法
利回り法は、現行賃料を定めた前回時点（最終合意時点）における土地建物の基礎価格に対する純賃料（実際実質賃料－必要諸経費等）の割合を求め、これを今回の価格時点における土地建物の基礎価格に乗じ、必要諸経費を加算し継続賃料を求める手法である（利回り法）。
ハ. スライド法
スライド法は、現行賃料を定めた前回時点における純賃料（実際実質賃料－必要諸経費等）に変動率（消費者物価指数、国内企業物価指数、標準建築費指数、地価の指数、GDP実質経済成長率、東京等の民営家賃指数等の各種指数を比較考量し決定した指数）を乗じて得た額に、今回価格時点における必要諸経費等を加算して継続賃料を求める手法である（スライド法）。
ニ. 比準法
比準法は、同種同等の継続賃料の実際実質賃料が判明している場合などに適用される可能性が考えられるが、このような事例を把握することは困難であることから比準法は適用できないことが多い。
以上の各手法により求められた賃料はいずれも長短を有することから、経済情勢の変化が著しいときは賃料水準の変動と一致しないことがあるので、総合的に比較考量し当該案件に即した配慮の下に新たな継続賃料を決定します。
借地権鑑定
永年借地権付住宅等に住んでいた人も、少子高齢化に伴いお子さんとの同居や福祉施設に入居等に伴い、借地権付住宅を売買するか賃貸するか、維持していればいずれは相続問題が生じます。
借地権の売買の場合、第三者に売るのか土地所有者に売るのかにより鑑定評価額が異なります。
土地所有者にとっては借地権を買い戻せば完全所有権となりますのでメリットが大きくなることから第三者が買い取る場合よりも高く買い取ってもよい理屈になります。
どちらにしても借地上の建物が老朽化している場合等は著しく低額な借地権の買い取り価格を提示される場合が見られます。借地権の適正な鑑定評価はこのような際に相手方に対し説得力を発揮することになります。
また、借地権の更新に当たり地代の値上げや更新料の支払いを要求される場合がありますが適正な地代や更新料の目安として鑑定評価が役に立ちます。
相続不動産の鑑定評価
土地建物が相続財産の場合、複数の相続人間で分配について争いにならないようにするために、鑑定評価を行うことによって不動産の適正な評価額が分かり相続人 間で公平に分割することが可能になり、相続税を申告する際も適正な時価によるものとして鑑定評価書を利用することが出来ます。
相続、贈与、遺贈など遺産分割に関する鑑定評価
遺産分割に際しては、適正な不動産価格が明らかになっていないと同族間で争いになります。適正、公正な鑑定評価書があれば、争いに至ることなく説明根拠資料として利用していただけます。
相続税申告時の財産の評価は路線価評価で求めた価格が適正な時価を超える場合には、路線価評価による価格で申告しなくてもよく、不動産鑑定評価による価格でも良いとされていますので鑑定評価が根拠資料として有効利用できます。
会社更生法、民事再生法に基づく鑑定評価
企業再生、企業合併、企業分割などにおいて、鑑定評価書は役に立ちます。
共有不動産分割の際の鑑定評価
共有不動産を分割する場合は、時価による鑑定評価が基になります。
当事者間で争いにする場合、円満な解決は困難になりますので公正、中立な立場での不動産鑑定士による鑑定評価を活用することをお勧めします。
関連会社間、同族間、法人と個人間の不動産の売買
関連会社間、同族間、法人と個人間で不動産を売買する場合、不動産を時価よりも著しく低い（高い）価格で取引した場合、後日思わぬ課税をされたり、税務上の処理について調査をうける場合があります。
このような事態を避けるためには、売買価格の妥当性の根拠、立証に役立つ鑑定評価をお勧めします。
広大地の鑑定評価
広大地とは三大都市圏等において、①原則として500㎡以上の土地で②一戸建て用地として使うのが最有効使用と考えられ③その土地を100㎡～120㎡程度に区画割りをする際に道路（路地状敷地では不要）を入れることが適当と考えられる土地とされている。税法上広大地と認められた場合大きな評価減となります。
改正後の国税庁「財産評価基本通達」により広大地とされる場合、自用地の評価額より減価が最小でも40％以上、最大だと65％減となります。
当事務所の経験豊富な不動産鑑定士による鑑定評価によって、適正な時価を評価し証明いたします。
不動産の売買 / 交換 / 賃貸の仲介
○ 相続 遺産分割 遺留分減殺 贈与
○ 親族間 個人法人間の不動産取引 現物出資
○ 借地権・底地の価格 地代 更新料等
○ 建物の賃料 立退料 代物弁済
○ ゴルフ場 病院 ホテル等特殊な不動産
